Apartmanda Aidat ve Gider Yönetimi: KMK Madde 20 Detaylı Rehber
KMK Madde 20, apartman hayatının en kritik maddesidir. "Kim ne kadar ödeyecek?" sorusunun cevabı bu maddede saklıdır. Eşit paylaşım, arsa payı esaslı hesaplama, gecikme faizi, icra takibi — her şeyi örneklerle anlatıyoruz.
Kanun Metni ve Açıklaması
"Kat maliklerinden her biri, aralarında başka bir anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında;
katılmakla yükümlüdür."
Bu maddenin en kritik noktası: "Aralarında başka bir anlaşma olmadıkça" ifadesidir. Kat malikleri, yönetim planı veya genel kurul kararı ile farklı bir paylaşım esası belirleyebilir. Örneğin, zemin kattaki dükkanın asansör giderine katılmaması kararlaştırılabilir.
Eşit Paylaşım Esası (Daire Başı)
Hangi giderler eşit paylaşılır? Personel giderleri (kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, güvenlik) ve temizlik giderleri. Bu giderlerde mantık şudur: Her daire bu hizmetlerden eşit yararlanır. Kapıcı tüm dairelere aynı hizmeti verir, ortak alan temizliği tüm daireleri ilgilendirir.
| Gider Kalemi | Aylık Tutar (10 daire) | Daire Başı |
|---|---|---|
| Kapıcı maaşı (asgari ücret) | 17.002₺ | 1.700₺ |
| Kapıcı SGK primi | 5.100₺ | 510₺ |
| Temizlik malzemesi | 1.000₺ | 100₺ |
| Ortak alan elektriği | 800₺ | 80₺ |
Arsa Payı Oranında Paylaşım
Hangi giderler arsa payına göre paylaşılır? Binanın fiziksel bakım ve onarım giderleri. Çatı aktarımı, dış cephe mantolama, asansör bakımı ve yenileme, bina sigortası, kalorifer kazanı gibi yatırım ve onarım giderleri. Mantık: Arsa payı yüksek olan (geniş daire) binadan daha fazla yararlanır, dolayısıyla daha fazla öder.
| Daire | Arsa Payı | 10.000₺ Onarım | 5.000₺ Asansör | Toplam |
|---|---|---|---|---|
| 1+1 (60m²) | %6 | 600₺ | 300₺ | 900₺ |
| 2+1 (90m²) | %10 | 1.000₺ | 500₺ | 1.500₺ |
| 3+1 (130m²) | %15 | 1.500₺ | 750₺ | 2.250₺ |
Detaylı Hesaplama Örnekleri
Örnek 1: 4 Daireli Küçük Apartman
| Gider | Tutar | Esas | 1+1 (%20) | 2+1 (%30) | 3+1 (%30) | Dükkan (%20) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Temizlik | 400₺ | Eşit | 100₺ | 100₺ | 100₺ | 100₺ |
| Asansör | 1.000₺ | Arsa | 200₺ | 300₺ | 300₺ | 0₺* |
| Çatı onarımı | 4.000₺ | Arsa | 800₺ | 1.200₺ | 1.200₺ | 800₺ |
*Dükkan asansör kullanmıyorsa, genel kurul kararıyla asansör giderinden muaf tutulabilir.
Örnek 2: 20 Daireli Site
20 daireli bir sitede kapıcı+güvenlik+temizlik+ortak elektrik+asansör+sigorta+havuz bakımı = toplam aylık 45.000₺. Eşit paylaşılan kısım: 28.000₺ ÷ 20 = 1.400₺/daire. Arsa payına göre paylaşılan kısım: 17.000₺, her daire arsa payı oranında.
Aidat Gecikme Faizi ve Hukuki Sonuçlar
Aidatını zamanında ödemeyen kat malikine yasal faiz oranında gecikme faizi uygulanır. 2026 yılı için yasal faiz oranı %24'tür (yıllık). Yönetim planı veya genel kurul kararı ile daha yüksek bir oran belirlenemez — bu KMK'nın emredici hükmüdür.
Gecikme Faizi Hesaplama Örneği
Aylık aidat: 2.000₺ | Gecikme: 6 ay | Yasal faiz: %24 (yıllık) → aylık %2
| Ay | Ana Para | Faiz (%2) | Toplam Borç |
|---|---|---|---|
| 1. ay | 2.000₺ | 120₺ | 2.120₺ |
| 3. ay | 6.000₺ | 240₺ | 6.240₺ |
| 6. ay | 12.000₺ | 420₺ | 12.420₺ |
Yıllık Bütçe Planlama Rehberi
10 Daireli Apartman İçin Örnek Yıllık Bütçe
| Gider Kalemi | Aylık | Yıllık | Esas |
|---|---|---|---|
| Kapıcı maaşı + SGK | 22.102₺ | 265.224₺ | Eşit |
| Asansör periyodik bakım | 2.000₺ | 24.000₺ | Arsa |
| Ortak elektrik + su | 2.000₺ | 24.000₺ | Eşit |
| Temizlik malzemesi | 1.000₺ | 12.000₺ | Eşit |
| Bina sigortası | - | 8.000₺ | Arsa |
| Beklenmedik onarım fonu | 2.000₺ | 24.000₺ | Arsa |
| TOPLAM | ~29.100₺ | ~357.000₺ |
Gider Denetimi: Paranız Nereye Gidiyor?
Kat malikleri, yöneticinin yaptığı tüm harcamaları her zaman denetleyebilir. Yönetici, her harcamanın faturasını/fişini saklamak ve talep edildiğinde ibraz etmek zorundadır. Denetim hakkınızı kullanmak için:
- Yöneticiye yazılı olarak başvurun
- Görmek istediğiniz dönemi ve kalemi belirtin
- Yönetici 15 gün içinde belgeleri ibraz etmek zorundadır
- İbraz etmezse Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilirsiniz
20 Sıkça Sorulan Soru
- 1. Aidatımı ödemezsem dairem satılabilir mi?
- Evet. İcra takibi sonucu haciz konulur, borç ödenmezse daireniz icra yoluyla satılabilir. Ancak uygulamada çok nadirdir, genelde borç ödenir.
- 2. Kiracı aidat ödemiyor, ben mi sorumluyum?
- KMK'ya göre asıl sorumlu kat malikidir. Aidat borcu nedeniyle apartman yönetimi size icra takibi başlatır. Siz ödeyip kiracıdan tahsil edersiniz.
- 3. Dairemi satarsam birikmiş aidat borcum yeni malike geçer mi?
- Hayır. Aidat borcu şahsidir, daireyle birlikte devredilmez. Satıcı (siz) borçtan sorumlu kalırsınız. Alıcı sadece devir tarihinden sonraki aidatlardan sorumludur.
- 4. Apartman yöneticisi aidatı keyfi olarak artırabilir mi?
- Hayır. Aidat artışı genel kurul kararıyla olur. Yönetici tek başına aidat miktarını değiştiremez.
- 5. Boş daire için aidat ödenir mi?
- Evet. Daire boş olsa bile kat maliki aidat ödemekle yükümlüdür. Kullanıp kullanmamak aidat yükümlülüğünü etkilemez.
- 6. Dükkan sahibiyim, asansör giderine katılmak zorunda mıyım?
- Genel kural: Evet. Ancak yönetim planı veya genel kurul kararıyla zemin kat dükkanları asansör giderinden muaf tutulabilir.
- 7. Yönetici apartmanın parasını kendi hesabında tutabilir mi?
- Kesinlikle hayır. Apartman adına müstakil bir banka hesabı açılmalıdır. Tüm aidatlar bu hesapta toplanır, tüm giderler bu hesaptan ödenir.
- 8. Aidat makbuzu almak zorunlu mu?
- Evet. Yönetici her ödemede makbuz vermek zorundadır. Makbuzsuz ödeme yapmayın — ileride "ödemediniz" denirse ispat edemezsiniz.