Apartman Yönetim Planı: Hazırlama, Değiştirme ve Uygulama Rehberi
Yönetim planı, apartmanın anayasasıdır. KMK Madde 28'e göre tüm kat maliklerini bağlar. İyi hazırlanmış bir yönetim planı, yıllarca sürecek anlaşmazlıkları baştan önler. Bu rehberde adım adım yönetim planı hazırlamayı, değiştirmeyi ve uygulatmayı anlatıyoruz.
Yönetim Planı Nedir ve Neden Zorunludur?
"Yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulması sırasında bütün kat maliklerinin imzasıyla hazırlanan ve apartmanın yönetim esaslarını belirleyen bağlayıcı bir belgedir." — KMK Madde 28
Kat mülkiyeti kurulurken yönetim planı hazırlanması zorunludur. Plan olmadan tapuya tescil yapılmaz. Yönetim planı, apartmanın nasıl yönetileceğini, aidatların nasıl toplanacağını, ortak alanların nasıl kullanılacağını belirler.
Yönetim Planının Bağlayıcılığı
Yönetim planı tüm kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçılar, yeni alıcılar), yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Daireyi yeni alan kişi de eski yönetim planına uymak zorundadır. Tapuya şerh edilmişse, bağlayıcılık mutlaktır.
Yönetim Planında Bulunması Gereken 15 Madde
- Apartmanın tanımı: Adres, bağımsız bölüm sayısı, arsa payları
- Yönetici seçim usulü: Adaylık şartları, seçim yöntemi, görev süresi
- Yöneticinin yetki ve sorumlulukları: Harcama limiti, imza yetkisi, raporlama
- Genel kurul toplantı usulü: Zamanı, çağrı şekli, yeter sayı
- Aidat hesaplama yöntemi: Hangi gider eşit, hangisi arsa payına göre
- Aidat ödeme zamanı ve gecikme cezası: Her ayın kaçında, gecikme faizi
- Ortak alan kullanım kuralları: Bahçe, çatı, merdiven, asansör, otopark
- Evcil hayvan politikası: Beslenip beslenemeyeceği, şartları
- Gürültü ve sessizlik saatleri: Hangi saatlerde sessizlik kuralı
- Tadilat esasları: Hangi tadilatlar izne tabi, çalışma saatleri
- Kısa dönem kiralama: Airbnb vb. yasak mı, izne mi tabi
- Balkon ve dış cephe kullanımı: Çamaşır asma, klima ünitesi, uydu anten
- Otopark tahsisi: Hangi daire hangi park yerini kullanır
- Sigorta yükümlülüğü: Bina sigortası, DASK
- Değişiklik usulü: Plan nasıl değiştirilir, yeter sayı
Yönetim Planı Değişikliği
Yönetim planını değiştirmek için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir. Bu yüksek bir orandır — 10 daireli apartmanda 8 malikin onayı şarttır. Değişiklik kararı genel kurulda alınır, karar defterine yazılır ve tapuya şerh ettirilmesi önerilir.
15 Sıkça Sorulan Soru
- 1. Yönetim planı olmadan apartman yönetilir mi?
- Yönetilir ama sorunludur. KMK'nın genel hükümleri uygulanır, ancak özel durumlar için çözüm üretmek zorlaşır.
- 2. Yönetim planı tapuya şerh edilmeli mi?
- Kesinlikle evet. Şerh edilmezse yeni malikleri bağlamaz. Daire satıldığında yeni malik "ben bu planı kabul etmiyorum" diyebilir.
- 3. Yönetim planında ceza maddesi olabilir mi?
- Evet, kural ihlallerinde uygulanacak para cezaları yazılabilir. Ancak cezanın makul ve ölçülü olması gerekir.
- 4. Yönetim planına aykırı davranan hakkında ne yapılır?
- Yönetici ihtar gönderir, uyulmazsa genel kurul kararı alınır, yine uyulmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur.