634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (kısaca KMK), apartman ve site yaşamının anayasası sayılır. Bir daireniz var; komşularınızla aynı çatıyı, aynı asansörü, aynı bahçe kapısını paylaşıyorsunuz. Kimin ne kadar aidat ödeyeceği, ortak alanlarda kimin söz sahibi olduğu, yöneticinin neleri yapıp yapamayacağı hep bu kanunun maddeleriyle çizilir. Mersin'de bir apartman dairesi ya da sitenin içinde bir villa aldıysanız, bu rehber tam size göre.
Bu yazıda KMK'nın en çok sorun çıkaran maddelerini avukat diliyle değil, günlük dille anlattık. Mezitli'deki bir siteden, Yenişehir'deki bir apartmandan ya da Toroslar'daki bir kooperatiften örnekler verdik. Yazının sonundaki sıkça sorulan sorular bölümü, yönetim kurullarının bize en çok sorduğu konuları topluyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu, bir taşınmaz üzerinde birden çok bağımsız bölüm (daire, dükkan, ofis) olduğunda, bu bölümlerin sahipleri arasındaki ilişkiyi düzenler. Kanunun kapsadığı kişiler yalnızca ev sahipleri değil. Kiracılar, oturanlar ve site yöneticileri de bu kanunun kurallarına tabidir.
Kanun üç temel kavram üzerine kuruludur: bağımsız bölüm (sizin daireniz), ortak yerler (merdiven, asansör, çatı, bahçe, otopark) ve arsa payı (arsa üzerindeki oranınız). Aidat hesaplarının neredeyse tamamı arsa payı üzerinden yürür. Daireniz ne kadar büyük ve konumluysa, arsa payınız o kadar yüksek olur ve ortak giderlere katılım oranınız o kadar artar.
Mersin özelinde en sık gördüğümüz durum şu: yeni yapılan sitelerde arsa payları düzgün dağıtılıyor, ama eski apartmanlarda tapularda eksik ya da hatalı arsa payı kayıtları var. Yönetim planı hazırlanırken bu kayıtların düzeltilmesi gerekir; yoksa aidat tartışmaları hiç bitmez.
KMK'nın son düzenlemeleri, özellikle üç alanda apartman ve site yönetimini yakından ilgilendiriyor. Birincisi genel kurul çağrıları: toplantı davetinin artık noter aracılığıyla ya da taahhütlü mektupla yapılması şartı getirildi. Kapı altına kağıt bırakmak ya da asansöre ilan asmak tek başına yeterli sayılmıyor.
İkincisi aidat tahsilatı: aidat borçlarının takibinde yöneticiye tanınan kolaylıklar genişletildi. İcra takibinde avukatlık ücreti ve masraflar artık borçlu kat malikine yansıtılabiliyor. Bu, aidatını düzenli ödeyen komşuların sırtındaki yükü hafifletti.
Üçüncüsü ortak alan kullanımı: otopark, depo ve çatı gibi ortak yerlerin tahsisi konusunda kat malikleri kurulunun yetkisi netleştirildi. Yönetim kurulu, ortak alanlarda kimin ne kadar hak sahibi olduğunu artık daha net biçimde karara bağlayabiliyor.
Kat malikleri kurulu, apartmanın en üst karar organıdır. Aidat tutarından yönetici seçimine, büyük tadilatlardan ortak alan düzenlemelerine kadar her konu burada karara bağlanır. Toplantı yılda en az bir kez yapılır; ihtiyaç oldukça olağanüstü toplantılar da çağrılabilir.
Toplantı çağrısı, kat maliklerine en az 15 gün önceden ulaşmalıdır. Çağrıda toplantının günü, saati, yeri ve gündemi açıkça yazılır. Gündemde olmayan bir konu, toplantıda karara bağlanamaz; bu kural birçok iptal davasının önüne geçer.
| Toplantı Türü | Sayı Yeter Sayısı | Arsa Payı Yeter Sayısı | Karar Yeter Sayısı |
|---|---|---|---|
| İlk toplantı | Kat maliki sayısının yarısından fazlası | Arsa payının yarısından fazlası | Çoğunluk |
| İkinci toplantı (yeter sayı sağlanamazsa) | Gelenlerle toplanır | Arsa payı şartı aranmaz | Katılanların çoğunluğu |
| Önemli kararlar (ortak yer tahsisi, tadilat) | 4/5 çoğunluk | 4/5 arsa payı | Nitelikli çoğunluk |
Mersin'de özellikle yaz aylarında site sakinlerinin bir bölümü yaylada ya da memlekette oluyor. Toplantı yeter sayısını tutturmak zorlaşıyor. Bu yüzden toplantı tarihini kış aylarına ya da bayram sonrasına koymak, katılımı ciddi biçimde artırır.
Madde 20 açık konuşur: her kat maliki, ortak giderlere arsa payı oranında katılır. Ortak gider dediğimiz kalemler kapıcı maaşı, asansör bakımı, merdiven aydınlatması, su deposu temizliği, bahçe bakımı, güvenlik ve yönetim giderleridir. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa, dağıtım her zaman arsa payına göre yapılır.
Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yönetici icra takibi başlatabilir. Takip masrafları ve avukatlık ücreti, 2026 düzenlemeleriyle birlikte borçluya yansıtılır. Ayrıca geciken her ay için yasal faiz işler. Yani aidatı ötelemek, uzun vadede herkese daha pahalıya mal olur.
| Gider Kalemi | Tipik Örnek (Mezitli Sitesi) | Dağıtım Yöntemi |
|---|---|---|
| Kapıcı / görevli maaşı | Aylık 25.000 TL | Arsa payına göre |
| Asansör bakımı | Yıllık bakım sözleşmesi | Arsa payına göre |
| Su deposu temizliği | 6 ayda bir | Arsa payına göre |
| Güvenlik personeli | Aylık, 2 vardiya | Arsa payına göre |
| Ortak alan elektriği | Fatura üzerinden | Arsa payına göre |
Bir kat maliki "ben asansörü kullanmıyorum, aidat ödemem" diyemez. Ortak giderler kullanımla değil, mülkiyetle ilgilidir. Dairesi boş olan bir yatırımcı bile aidatını öder; bu kural kanunda nettir ve mahkemeler de bu yönde karar verir.
Mersin'de birçok daire yatırım amaçlı kiralanıyor; özellikle üniversite bölgesi ve sahil şeridinde kiracı sayısı çok yüksek. Madde 22 bu noktada devreye girer. Kiracı, kira borcundan mahsup edilmek üzere, kat malikinin ödemediği ortak gider borcunu ödeyebilir.
Bu maddenin pratikteki anlamı şu: ev sahibi aidatı ödemiyorsa, kiracı bu borcu öder ve ödediği tutarı kirasından düşer. Böylece yönetim alacağından olmaz, kiracı da mağdur kalmaz. Yöneticiler için bu madde, kiracılı dairelerde aidat tahsilatını kolaylaştıran önemli bir araçtır.
Yine de dikkat: kiracı yalnızca kira borcundan mahsup edebilir; keyfi olarak aidatı ödemeyi reddedemez. Ayrıca demirbaş hasarları, tadilat ve yapısal konularda asıl sorumlu kat malikidir. Kiracı sadece kullanım kaynaklı zararlardan sorumlu tutulur.
Yönetim planı, apartmanın ya da sitenin kendi iç tüzüğüdür. Madde 28, bu planın bağlayıcılığını düzenler. Plan; yönetim tarzını, gider dağıtım biçimini, ortak alanların kullanım kurallarını ve yönetici seçim usulünü belirler. Kat malikleri bu plana uymak zorundadır; planın hükümleri sözleşme gibi bağlayıcıdır.
Yönetim planı, tapuya şerh edilebilir. Şerh edildiğinde planın hükümleri yalnızca bugünkü malikleri değil, daireyi sonradan satın alan kişileri de bağlar. Yani Yenişehir'de bir daire aldığınızda, tapuda şerh varsa o sitenin kurallarını baştan kabul etmiş olursunuz.
Plan yoksa ya da eskiyse sorunlar büyür. Mersin'de 20-30 yıllık apartmanların çoğunda yönetim planı ya hiç yoktur ya da bugünün ihtiyaçlarına cevap vermez. Profesyonel yönetim şirketleri, yönetim planını güncelleyerek başlar; bu sayede aidat, ortak alan ve yönetici yetkileri netleşir.
Madde 34, yöneticinin seçimini düzenler. Yönetici, kat malikleri kurulunda seçilir; kat maliki olmak zorunda değildir. Yani dışarıdan bir profesyonel yönetici ya da yönetim şirketi de atanabilir. Yönetici seçilemezse, kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.
Madde 38 ise yöneticinin görevlerini sıralar. Yönetici; ortak giderleri toplar, harcamaları yapar, defter tutar, kat maliklerine hesap verir ve ortak yerlerin bakımını sağlar. Yönetici aynı zamanda apartmanın yasal temsilcisidir; icra takiplerini ve gerekirse davaları yürütür.
| Yöneticinin Görevi | Ne Anlama Gelir? |
|---|---|
| Aidat toplama | Aylık aidat ve avansların düzenli tahsili |
| Gider yönetimi | Ortak giderlerin planlı harcanması ve belgelenmesi |
| Defter ve hesap tutma | Gelir-gider defterinin güncel ve denetime açık olması |
| Bakım ve onarım | Asansör, çatı, su deposu gibi ortak yerlerin bakımı |
| Yasal temsil | İcra takibi ve davalarda apartmanı temsil etme |
Profesyonel yönetimin en büyük avantajı burada görülür: yönetici hem kanunu bilir hem de tahsilat, muhasebe ve hukuk süreçlerini tek elden yürütür. Apartmanda yönetici seçilemiyor ya da seçilen yönetici yükün altından kalkamıyorsa, profesyonel destek almak en akılcı yoldur.
Bazı durumlarda apartman ya da site kendi kendini yönetemez hale gelir: aidat toplanamaz, genel kurul toplanamaz, yönetici seçilemez. İşte Madde 33 bu noktada hakime devreye girme yetkisi verir. Ortak gider payını ödemeyen kat malikine karşı da hakimden müdahale istenebilir.
Hakim, uyuşmazlığı basit yargılama usulüyle çözer. Gerekli gördüğünde yönetim kayyımı atayabilir, gider paylarını belirleyebilir ve ödeme için süre tanıyabilir. Mahkeme süreci genellikle hızlı ilerler; çünkü kanun bu tür uyuşmazlıkların sürüncemede kalmasını istemez.
Mersin'de özellikle eski kooperatif binalarında bu maddeye sık başvurulur. Toroslar ve Akdeniz'deki bazı kooperatiflerde aidat borçları birikmiş, yönetim tıkanmış olabiliyor. Böyle durumlarda hakim müdahalesi, yönetimin yeniden ayağa kalkması için tek çaredir.
Apartman ya da site yönetimini düzene sokmak karmaşık görünür, ama sıralı adımlarla kolayca ilerler. Aşağıdaki yol haritasını Mersin'deki onlarca binada uyguladık ve işe yaradığını gördük.
1. Yönetim planını çıkarın ya da güncelleyin. Plan yoksa, profesyonel bir ekiple hazırlatın. Tapu kayıtlarını ve arsa paylarını kontrol ettirin; hataları düzeltin.
2. Genel kurulu usulüne uygun çağırın. Noter ya da taahhütlü mektupla, en az 15 gün önceden, gündemli davet gönderin.
3. Bütçeyi netleştirin. Yıllık giderleri kalem kalem çıkarın; aidatı arsa payına göre dağıtın. Bütçe olmadan aidat belirlemek, sonradan tartışma doğurur.
4. Yönetici ya da yönetim kurulu seçin. Karar defterine yazdırın; yetkileri ve süreyi açıkça belirleyin.
5. Tahsilat sistemini kurun. Banka üzerinden düzenli tahsilat, hem şeffaflık hem de takip kolaylığı sağlar. Elden para toplamak kayıt sorunlarına yol açar.
6. Defter ve belgeleri düzenli tutun. Her harcamanın faturası, her tahsilatın makbuzu dosyalansın. Denetim istendiğinde eksiksiz sunabilmelisiniz.
7. Yılda bir denetim yapın. Genel kurulda yönetimi ibra edin ya da etmeyin; hesap verme kültürü binanın huzurunu korur.
Yıllardır apartman ve site yönetiminde hep aynı hatalarla karşılaşıyoruz. Bunları bilmek, baştan önlem almanızı sağlar.
Hata 1: Genel kurulu usulsüz çağırmak. Kapı altına not bırakmak ya da WhatsApp mesajı atmak, kanunun aradığı çağrı değildir. Usulsüz toplantıda alınan kararlar iptal davasına konu olur.
Hata 2: Aidatı kafadan belirlemek. Bütçesiz, arsa payı hesabı yapılmadan belirlenen aidatlar hem adaletsizdir hem de itiraza açıktır. Önce gider, sonra dağıtım hesabı gelir.
Hata 3: Kayıt tutmamak. Elden para toplayıp deftere işlememek, ilk denetimde ya da uyuşmazlıkta yönetimi zor duruma düşürür.
Hata 4: Yönetim planını ihmal etmek. Planı olmayan ya da eski kalan binalarda yetki ve sorumluluk kargaşası hiç bitmez. Her yeni yönetici kendi kafasına göre yönetir.
Hata 5: Aidat borçlarını ertelemek. Borcu takip etmeyen yönetim, ödeyen komşuları cezalandırır. Borç biriktikçe tahsilat zorlaşır ve bina hizmetleri aksar.
Hata 6: Yöneticiyi yalnız bırakmak. Tüm yükü tek kişiye yüklemek hem tükenmişliğe hem de hatalara yol açar. Görev dağılımı ve denetim şarttır.
Mersin'in her ilçesinde apartman ve site profili farklıdır; sorunlar da bölgeye göre değişir. İşte sahadan gözlemlerimiz:
Mezitli: Sahil şeridinde çok katlı siteler yoğun. Asansör bakımı, otopark paylaşımı ve güvenlik giderleri en sık tartışılan konular. Yatırımcı sayısı yüksek; kiracılı dairelerde aidat takibi önem kazanıyor.
Yenişehir: Merkezi konumu nedeniyle ofis ve dükkanların bulunduğu binalar sık görülüyor. Ticari bağımsız bölümlerin ortak giderlere katılımı, arsa payı dışında ayrı düzenlemeler gerektirebiliyor.
Toroslar: Kooperatif ve toplu konut ağırlıklı. Eski yönetim planları ve birikmiş aidat borçları başı çekiyor. Hakimin müdahalesi (Madde 33) burada daha sık gündeme geliyor.
Akdeniz: Eski kent dokusunda çok sayıda küçük apartman var. Arsa payı kayıtlarındaki hatalar ve eksik yönetim planı, bu bölgede en çok karşılaştığımız sorunlar.
Hangi ilçede olursanız olun, temel kural değişmez: planlı bütçe, usulüne uygun genel kurul ve düzenli kayıt, binanın huzurunun anahtarıdır.
Apartman yöneticisi nasıl seçilir?
Kat malikleri kurulunda salt çoğunlukla seçilir. Yönetici kat maliki olmak zorunda değildir; profesyonel bir yönetici ya da yönetim şirketi de atanabilir.
Genel kurulda alınan karara itiraz edebilir miyim?
Evet. Kararın iptali için kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilirsiniz.
Aidat ödemeyen komşuya ne yapabilirim?
Yönetici icra takibi başlatabilir. 2026 düzenlemeleriyle avukatlık ücreti ve masraflar borçluya yansıtılır. Profesyonel yönetimde bu süreç avukatlarımız tarafından yürütülür.
Kiracım aidat ödemiyor, ev sahibi olarak ben mi sorumluyum?
Ortak giderlerden öncelikle kat maliki sorumludur. Ancak kiracı, ödenmeyen borcu kira bedelinden mahsup ederek ödeyebilir (Madde 22). Uygulamada en sağlıklısı, aidat takibini yönetimin üstlenmesidir.
Yönetim planı olmadan apartman yönetilebilir mi?
Yönetilebilir, ama sağlıklı olmaz. Yönetim planı yoksa gider dağıtımı, ortak alan kullanımı ve yönetici yetkileri sürekli tartışma konusu olur. Plan hazırlatmak, uzun vadede en doğru adımdır.
Genel kurulda yeter sayı sağlanamazsa ne olur?
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı, katılanlarla yapılır ve katılanların çoğunluğuyla karar alınır. Bu yüzden ikinci toplantı tarihini davette açıkça belirtmek önemlidir.
Asansörü kullanmayan zemin kat maliki aidat öder mi?
Evet. Ortak giderler kullanımla değil mülkiyetle ilgilidir. Zemin kat sakini de arsa payı oranında aidata katılır; yönetim planında aksine hüküm yoksa bu kural kesindir.
Yönetici seçilemiyor, ne yapmalıyız?
Kat maliklerinden biri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir (Madde 34). Ayrıca profesyonel yönetim şirketi atamak, bu sorunu kalıcı biçimde çözer.
Aidat borcu olan kat maliki dairesini satabilir mi?
Satabilir, ancak ortak gider borçları tapudan bağımsız olarak takip edilebilir. Yeni alıcı, önceki borçlardan sorumlu olmaz; borç asıl malike yöneltilir.
Hakimin müdahalesi hangi durumlarda istenir?
Genel kurul toplanamıyor, aidat toplanamıyor ya da ortak gider payı ödenmiyorsa hakimin müdahalesi istenebilir (Madde 33). Hakim, basit yargılama usulüyle uyuşmazlığı çözer.
KMK Konusunda Profesyonel Destek Alın
Apartman ya da sitenizde aidat, genel kurul, yönetim planı veya hakim müdahalesi gibi bir sorunla mı karşılaşıyorsunuz? Mersin Yönetim ekibi, Mersin genelinde apartman ve site yönetimini uçtan uca üstlenir.
📞 0530 731 18 30
Menderes Mah. 35435 Sok. No:26 Mezitli/Mersin