Apartman ve Sitelerde Hukuki Destek ve Dava Yönetimi

Bünyemizdeki Avukatlar: Dosyanız Bizde Kalır

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı) her avukatın günlük işi değildir. Genel kurul yeter sayısını, aidat gecikme tazminatını, ihtarname süresini bilen biri gerekir. Bizim ekibimizde tam da bu alanda çalışan avukatlar var. Mezitli'de bir site yönetimini devraldığımızda, önceki firmaların en çok şu hataya düştüğünü görüyoruz: dosyayı dışarıdaki bir büroya gönderip aidat borcunu "sonra hallederiz" diye ertelemek.

Bizde bu olmaz. Avukat, yönetici ve muhasebe aynı masada oturur. Yönetici hangi dairenin iki aydır ödemediğini bilir, avukat aynı gün ihtar metnini hazırlar. Apartmanın geçmişini bilen biri dosyayı yürütünce süreç hem hızlanır hem ucuzlar. Dışarıdan avukat tutan sitelerde her yazışma için ayrı ücret çıkar; bizde avukatlık hizmeti yönetim ücretinin içindedir.

Aidat İcra Takibi: Ek Masraf Yok

Aidat, ortak alanların elektriği, asansör bakımı, kapıcı maaşı demektir. Bir daire ödemediğinde o farkı diğer komşular kapatır. KMK Madde 20 bu konuda nettir: kat malikleri ortak giderlere arsa payları oranında katılır, ödemeyen hakkında dava açılır ve icra takibi yapılır. Geciken her ay için de aylık %5 gecikme tazminatı işler.

Bizim yönetimimizdeki sitelerde aidat takibi şöyle ilerler: birinci ay ödemeyen daireye telefon açarız, çoğu zaman sorun basittir, havale geçmemiştir. İkinci ay ihtarname göndeririz. Üçüncü ayda icra takibi başlatırız. Süreç boyunca kat malikinden ayrıca tahsil ettiğimiz tek şey borcun kendisi ve kanuni gecikme tazminatıdır. İcra, avukatlık, dosya masrafı adı altında ek para almayız.

İcra Takibi Nasıl İşliyor?

Takip sürecini baştan sona biz yürütüyoruz, kat maliklerinin ayrıca uğraşması gerekmiyor. Adımlar şunlar:

• 1. Uyarı ve ihtarname: Önce telefonla hatırlatırız, sonra noterden ihtarname göndeririz. Çoğu borç bu aşamada kapanır.
• 2. İcra takibi: Borç ödenmezse icra dairesinde takip dosyası açarız. Ödeme emri borçluya tebliğ edilir.
• 3. İtiraz süreci: Borçlu 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz ederse itirazın iptali davasını açarız.
• 4. Kesinleşme ve haciz: İtiraz gelmezse takip kesinleşir, borçlunun maaşına veya banka hesabına haciz koyarız.

Genel Kurul Süreçleri: Çağrıdan Karar Defterine

Genel kurul, apartmanın en yetkili organıdır. Ama gücü ancak usulüne uygun toplanırsa geçerli olur. KMK Madde 29 yöneticinin toplantı çağrısını en az 15 gün önceden, imza karşılığı göndermesini şart koşar. Çağrıyı kapıya asıp "herkes gördü" demek yeterli değildir; iptal davasında ilk bakılan şey çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığıdır.

KMK Madde 30 toplantı ve karar yeter sayısını belirler. İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Sağlanamazsa ikinci toplantı 15 gün sonra yapılır ve katılanların çoğunluğuyla karar alınır. Ancak yönetici seçimi gibi konularda ikinci toplantıda da çifte çoğunluk aranır; bu kuralı yönetim planıyla bile değiştiremezsiniz. KMK Madde 31 ise vekaleti sınırlar: bir kişi, kat maliki sayısının %5'inden fazlasına vekalet edemez.

Toplantının sonunda karar defterine her karar eksiksiz yazılır ve imzalatılır. KMK Madde 38 yöneticinin karar defterini, gelir-gider kayıtlarını ve işletme projesini düzenli tutmasını emreder. Defter tutmayan yönetici, denetimde ve olası davada başı ağrıyacak kişidir. Biz genel kurulları baştan sona yönetir, çağrıyı, gündemi, vekaletleri ve defteri biz hazırlarız.

Genel Kurul Kararına İtiraz: Hakime Başvuru (KMK 33)

Her genel kurul kararı kabul etmek zorunda değilsiniz. KMK Madde 33, karara itiraz hakkı tanır. Kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmanız gerekir. Bu süre geçtikten sonra "bu karar haksızdı" diyemezsiniz.

İtiraz edebilecekler iki gruptur. Toplantıya katılıp karara muhalefet şerhi koyanlar her durumda itiraz edebilir. Toplantıya çağrılmadan veya yasaya aykırı alınan kararlara karşı ise katılmayanlar da itiraz edebilir. Mahkeme kararı iptal ederse, yönetim baştan o konuyu yeniden gündeme almak zorunda kalır.

Bizim avukatlarımız bu süreçte iki yönde de çalışır. Yönettiğimiz sitelerde alınan kararların iptal edilmemesi için usulü eksiksiz yürütürüz; kat maliklerine de itiraz süreleri ve şerh hakkı konusunda danışmanlık veririz.

Kat Mülkiyeti Kanunu Danışmanlığı

Kat Mülkiyeti Kanunu 634 sayılı kanundur ve apartman hayatının neredeyse her anına dokunur. Kim aidattan sorumlu, yönetici ne yapabilir, hangi karar için kaç oy gerekir, tadilat ne zaman yasak. Bu soruların cevabını bilen yönetici sorun çıkarmadan yönetir, bilmeyen ise her kararda dava riski taşır. Bizim hukuk desteğimizin temeli bu danışmanlıktır: yönetici karar almadan önce avukata sorar, avukat kanuna bakar, sonra karar defterine işlenir.

İhtarname: Dava Açmadan Önceki Son Adım

İhtarname, noterden gönderilen resmi uyarı yazısıdır. "Bu borcu şu tarihe kadar öde, aksi halde yasal yola başvururum" der. Tek başına bir sonuç doğurmaz ama iki işe yarar: borçluya son bir şans verir ve ileride açılacak davada sizin iyi niyetinizi belgeler. Mahkeme, "dava açmadan önce karşı tarafı uyardınız mı" sorusuna ihtarnameyle cevap ister.

Hangi durumlarda ihtarname göndeririz: ödenmeyen aidat, ortak alanı işgal eden komşu, izinsiz tadilat, gürültü şikayeti, kapıcının veya yöneticinin işlerini aksatması. İhtarname metnini avukatımız hazırlar, kanun maddelerini ve süreyi açıkça yazar. Boş, tehditkar veya muğlak bir ihtarname mahkemede işe yaramaz, hatta karşı tarafın eline koz verir.

Dava Süreçleri: Ne Zaman, Hangi Mahkemede?

Apartman ve site uyuşmazlıklarının çoğu Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Aidat alacağı, genel kurul kararının iptali, yöneticinin azli, ortak alana müdahalenin önlenmesi gibi davalar bu mahkemenin işidir. Dosya büyük oranda belgeyle ilerler: karar defteri, gelir-gider kayıtları, ihtarnameler, tapu kayıtları. Bu yüzden dava sürecinin kaderi, dava açılmadan çok önce tutulan kayıtlarla çizilir.

Bir davanın tipik akışı şöyledir: dava dilekçesi, cevap, ön inceleme, bilirkişi raporu, duruşmalar ve karar. Aidat davalarında bilirkişi genelde defterleri inceler ve borcun doğruluğunu tespit eder. Yöneticinin azli davasında ise (KMK 34/6) mahkeme, yöneticinin ağır ihmalini veya görevini kötüye kullandığını araştırır. Her dava kendi hızında ilerler; ama düzenli tutulmuş kayıtlar süreci aylarca kısaltır.

Kiracı ve Aidat Sorumluluğu (KMK 22)

Kiracı aidatı ödemezse kim öder? Bu soru Mersin'de en çok Mezitli ve Yenişehir'deki kiralık dairelerin yoğun olduğu sitelerde karşımıza çıkar. KMK Madde 22 bu konuda kat malikini rahatlatmaz: kiracının borcundan kat maliki de sorumludur. Yani kiracınız aidatı ödemediğinde apartman yönetimi borcu size yöneltebilir.

Bir sınır var: kat malikinin sorumluluğu, kiracının ödediği kira bedeliyle sınırlıdır. Aylık kira 8.000 TL ise sizin sorumluluğunuz da o tutara kadardır. Ayrıca yönetim, borcu doğrudan kiracıya da yöneltebilir; kiracı, kira borcundan düşmek kaydıyla aidatı ödeyebilir. Biz uygulamada borcu önce kiracıdan tahsil etmeye çalışırız, olmazsa kat malikine döneriz. Her iki durumda da süreç şeffaf yürür ve her adım kayıt altına alınır.

Yönetim Planı ve Defter Düzeni (KMK 28, 38)

Yönetim planı, apartmanın kendi anayasasıdır. KMK Madde 28, yönetim planının bütün kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayacağını söyler. Daireyi satın alan yeni malik de, taşınan yeni kiracı da o plana uymak zorundadır. Yönetim planı yoksa veya eskiyse, bizim avukatlarımız mevcut duruma ve kanuna uygun yeni bir plan hazırlar, genel kurulda kabul ettirir ve tapuya şerh edilmesini sağlar.

Defter düzeni ise görünmez ama hayati bir iştir. KMK Madde 38, karar defterinin ve gelir-gider kayıtlarının düzenli tutulmasını emreder. Karar defteri noter tasdiklidir, her genel kurul kararı buraya işlenir. Bir denetçi veya mahkeme dosyayı istediğinde, eksik defter yönetimin aleyhine işler. Biz defterleri biz tutarız, fatura ve makbuzları saklarız, yıl sonunda denetçiye hazır rapor sunarız.

Sık Yapılan Hatalar

Yıllardır Mersin'de apartman yöneten biri olarak şu hataları çok sık görüyoruz. Çoğu küçük görünür ama ileride pahalıya patlar:

• Toplantı çağrısını usulüne uygun yapmamak. Kapıya not asmak yetmez, çağrının imza karşılığı tebliği gerekir. Aksi halde alınan kararlar iptal edilir.
• Muhalefet şerhini deftere yazdırmamak. "Sözlü itiraz ettim" diyen kat maliki, itiraz hakkını kaybeder.
• Aidat borcunu yıllarca biriktirip sonra toptan istemek. Borç büyüdükçe tahsil zorlaşır. Düzenli takip, borcun büyümesini önler.
• Ek masraf adı altında kat malikinden ayrı para almak. İcra ve avukatlık masrafını ayrıca tahsil eden yönetimler, kat maliklerinin güvenini kaybeder.
• Yönetim planını güncellememek. Eski plan, bugünün sorunlarına cevap vermez; yeni malik ve kiracıları bağlamaz.
• Karar defterini boş bırakmak. Mahkeme dosyası istendiğinde eksik defter, yönetimin aleyhine işler.
• Yöneticinin tek başına zam yapması. Aidat zammı genel kurul kararı ister. Tek başına zam yapan yönetici yetkisini aşar.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen komşuya karşı ne yapıyorsunuz?

Önce telefonla hatırlatırız, sonra noterden ihtarname göndeririz, olmazsa icra takibi başlatırız. Süreç boyunca kat malikinden ek masraf almayız.

İcra ve avukatlık masrafı bize mi yansır?

Hayır. Yönetimimizdeki sitelerde avukatlık, icra ve dava hizmeti yönetim ücretinin içindedir. Ayrıca fatura çıkarmayız.

Genel kurul kararına nasıl itiraz ederim?

Kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurmanız gerekir (KMK 33). Toplantıya katıldıysanız muhalefet şerhinizi deftere yazdırmış olmanız şarttır.

Kiracım aidatı ödemezse ben mi sorumluyum?

KMK 22'ye göre evet, kat maliki kiracının borcundan kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur. Biz borcu önce kiracıdan tahsil etmeye çalışırız.

Dava açmadan önce ihtarname şart mı?

Her davada kanunen şart değildir ama iyi niyetinizi ve uyarınızı belgeler. Mahkeme sürecinde işinize yarar, biz de hep bu yolu izleriz.

Yönetim planı beni gerçekten bağlar mı?

Evet. KMK 28'e göre yönetim planı tüm kat maliklerini ve onların haleflerini bağlar. Daireyi yeni alan malik de plana uymak zorundadır.

Davalar ne kadar sürer?

Dosyanın durumuna göre değişir. Aidat davaları düzenli tutulmuş defterlerle daha hızlı sonuçlanır; itiraz ve bilirkişi süreçleri uzatabilir. Biz dosyayı baştan belgeli hazırladığımız için süreyi kısaltmaya çalışırız.

Yöneticiyi görevden alabilir miyiz?

Evet. Yönetici her zaman genel kurul kararıyla azledilebilir; ağır ihmal varsa kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurup azlini de isteyebilir (KMK 34/6).

Dava açmak için genel kurul kararı gerekir mi?

Aidat takibi gibi yöneticinin görev alanına giren işlerde gerekmez. Ortak alanın kiraya verilmesi gibi tasarruf işlemleri için genel kurul kararı şarttır.

Avukatlık ücretini ayrıca mı öderiz?

Hayır. Bünyemizdeki avukatlar yönetim ekibinin parçasıdır, hizmetleri yönetim ücretinin içindedir. Dışarıdan avukat tutmazsınız.