📜 634 SAYILI KANUN

Kat Mülkiyeti Kanunu Tam Rehberi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site sakinlerinin anayasasıdır. 1965'te yürürlüğe giren, 2026'da son değişiklikleri yapılan bu kanun; kat maliklerinin haklarını, yükümlülüklerini, ortak alan kullanımını ve yönetim esaslarını düzenler. Bu kapsamlı rehberde kanunun tüm kritik maddelerini, Mersin'deki uygulama örnekleriyle anlatıyoruz.

📜 Birinci Bölüm: Genel Hükümler

Madde 1 (Amaç ve Kapsam): Bu kanun, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasını düzenler.

Madde 2 (Tanımlar): Kanunda geçen temel kavramlar şunlardır:

Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkı. Arsa payı ve ortak alanlarla bağlantılıdır.
Kat İrtifakı: Henüz yapı tamamlanmadan, proje aşamasında kurulan ön mülkiyet hakkı.
Bağımsız Bölüm: Apartmanda ayrı ayrı kullanılmaya elverişli daire, dükkan, depo gibi bölümler.
Kat Maliki: Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkına sahip kişi. Birden fazla kişi ortaklaşa malik olabilir.
Yönetim Planı: Kat maliklerinin ortak hazırladığı, apartmanın yönetim esaslarını belirleyen bağlayıcı belge.
Arsa Payı: Bağımsız bölüme bağlı, arsa üzerindeki mülkiyet oranı. Aidat ve oy hakkını belirler.

Madde 3 (Kat Mülkiyetinin Kurulması): Kat mülkiyeti, tapu siciline tescil ile kurulur. Tescil için yapı kullanma izin belgesi (iskan) zorunludur. Mersin'de iskanı olmayan bir apartmanda kat mülkiyeti kurulamaz — bu durum aidat tahsilatı dahil tüm hukuki süreçleri etkiler.

🏠 İkinci Bölüm: Ortak Yerler ve Kullanım

Madde 4 (Ortak Yerler): Aşağıdaki alanlar, aksi yönetim planında belirtilmedikçe ortak yer sayılır ve hiçbir kat maliki tek başına tasarruf edemez:

✅ Temeller ve ana duvarlar

✅ Çatı ve teras

✅ Merdivenler ve sahanlıklar

✅ Asansör boşluğu ve tesisatı

✅ Giriş holü ve koridorlar

✅ Bahçe ve avlu

✅ Sığınak

✅ Kalorifer / kazan dairesi

✅ Su deposu ve hidrofor

✅ Kapıcı dairesi

✅ Yangın merdiveni

✅ Otopark (açık/kapalı)

✅ Kanalizasyon ve yağmur inişleri

✅ Ortak TV anten / uydu sistemi

Madde 6-10: Bağımsız bölümlerin kullanımı, ortak giderlere katılma ve komşuluk hukuku kuralları. Her kat maliki, bağımsız bölümünü kullanırken diğer malikleri rahatsız etmemekle yükümlüdür.

👥 Üçüncü Bölüm: Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat Maliki Hakları

Hak	Dayanak Madde	Açıklama
Bağımsız bölümü kullanma	Madde 16	Dairesini dilediği gibi kullanır, başkasına kiralayabilir
Ortak yerleri kullanma	Madde 16	Merdiven, bahçe gibi ortak alanlardan yararlanma
Genel kurula katılma ve oy kullanma	Madde 30	Arsa payı oranında oy hakkı
Yönetici seçme ve seçilme	Madde 34	Yönetici kat maliki olmak zorunda değildir
Kararlara itiraz etme	Madde 33	1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru
Denetim isteme	Madde 41	Yöneticinin hesap ve işlemlerini denetleme

Kat Maliki Yükümlülükleri

Yükümlülük	Madde	Yaptırım
Ortak giderlere katılma (aidat)	Madde 20	İcra takibi, gecikme faizi
Diğer malikleri rahatsız etmeme	Madde 18	İhtar, dava yoluyla müdahalenin men'i
Ortak yerleri koruma	Madde 19	Hasar tazmini
Zorunlu sigorta	Madde 22	Apartmanın tamamı sigortalanmalıdır
Genel kurul kararlarına uyma	Madde 32	İptal davası açılmazsa bağlayıcıdır
Yönetim planına uyma	Madde 28	Tüm kat maliklerini bağlar

🏛️ Dördüncü Bölüm: Yönetim ve Genel Kurul

Genel Kurul (Kat Malikleri Kurulu)

Apartmanın en üst karar organıdır. Tüm kat maliklerinin katılımıyla toplanır.

Toplantı Zamanı

Olağan toplantı: Yılda en az 1 kez
Olağanüstü toplantı: Gerektiğinde
Toplantı çağrısı: En az 15 gün önceden
Çağrı usulü: Noter veya taahhütlü mektup

Toplantı Yeter Sayısı

İlk toplantı: Sayı ve arsa payı çoğunluğu
İkinci toplantı: Katılanlarla yetinilir
Özel kararlar: 4/5 çoğunluk gerekir
Oy hakkı: Arsa payı oranında

Yönetici Seçimi ve Görevleri (Madde 34-40)

Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Kat maliki olmak zorunda değildir — profesyonel yönetim firması da atanabilir.

Yöneticinin 10 Temel Görevi (Madde 35-38)

Genel kurul kararlarını uygulamak
Aidat ve avansları toplamak
Apartman defterlerini (karar, işletme) tutmak
Ortak alanların bakım ve onarımını yapmak
Personel (kapıcı, bahçıvan, güvenlik) yönetimi
Apartman banka hesabını yönetmek
Zorunlu sigortaları yaptırmak
Yıllık hesap raporu hazırlamak
Genel kurulu toplantıya çağırmak
Aidat ödemeyenler hakkında icra takibi başlatmak

💰 Beşinci Bölüm: Aidat, Gider ve Bütçe

KMK Madde 20 — Aidat Yükümlülüğü

"Kat maliklerinden her biri, aralarında başka bir anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür."

Gider Türü	Paylaşım Esası	Örnek (10 daireli apartman)
Kapıcı maaşı, SGK	Eşit (daire başı)	Her daire eşit öder
Asansör bakımı, elektrik	Arsa payı oranında	Büyük daire daha fazla öder
Ortak alan temizliği	Eşit	Her daire eşit öder
Çatı onarımı, dış cephe	Arsa payı oranında	Büyük daire daha fazla öder
Su, ısınma (merkezi sistem)	Yönetim planına göre	Genelde kullanıma göre

Bütçe ve Denetim

Yönetici, her yıl tahmini bütçe hazırlayıp genel kurul onayına sunar. Yıl sonunda kesin hesap raporu ibraz edilir. Kat malikleri, yöneticinin hesaplarını her zaman denetleyebilir (Madde 41).

⚖️ Altıncı Bölüm: Uyuşmazlık Çözümü ve Davalar

Hangi Mahkemeye Başvurulur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan tüm uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Mersin'de Mersin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur.

En Sık Görülen Dava Türleri

Dava Türü	Dayanak	Süre
Genel kurul kararının iptali	Madde 33	Karar tarihinden itibaren 1 ay
Aidat alacağı (icra takibi)	Madde 20	5 yıllık zamanaşımı
Müdahalenin men'i (gürültü, işgal)	Madde 18	Her zaman
Ortak yerlerde izinsiz tadilat	Madde 19, 42	Öğrenmeden itibaren
Yöneticinin azli	Madde 34	Genel kurulda çoğunlukla
Hakimin müdahalesi	Madde 33/son	Genel kurul toplanamazsa

🔄 2026 Güncel Değişiklikler

2025-2026 yıllarında KMK'da yapılan önemli değişiklikler:

Genel kurul çağrı usulü sıkılaştırıldı: Noter veya taahhütlü mektup zorunlu hale geldi. WhatsApp veya e-posta ile çağrı geçersiz.
Deprem güçlendirme kararları: Kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu yerine salt çoğunlukla güçlendirme kararı alınabiliyor (6 Şubat sonrası geçici düzenleme).
Elektrikli araç şarj istasyonu: Otoparka şarj ünitesi kurulumu için kat maliklerinin 4/5'inin onayı gerekiyor.
Kısa dönem kiralama (Airbnb): Tüm kat maliklerinin oybirliğiyle izin vermesi şartı getirildi.
Aidat gecikme faizi: Yasal faiz oranına endekslendi, sözleşmeyle artırılamıyor.

⚖️ Önemli Yargıtay Kararları

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/12645 E., 2016/5874 K.: "Kat maliki, genel kurulda alınan kararlara katılmasa dahi, iptal davası açmadıkça bu kararlarla bağlıdır. Kararın iptali için 1 aylık hak düşürücü süre vardır."

Bu karar, genel kurula katılmayan maliklerin "ben oy vermedim" savunmasını geçersiz kılar.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/3456 E., 2020/1234 K.: "Aidat borcunu ödemeyen kat maliki, ortak alanların kullanımından men edilemez. Ancak icra takibi ile tahsilat yoluna gidilebilir."

Bu önemli karar, "aidat ödemeyenin suyunu kesme" gibi eylemlerin hukuka aykırı olduğunu belirtir.

🚫 Yaptırımlar ve Cezalar

İhlal	Yaptırım
Ortak yeri izinsiz işgal / tadilat	Eski hale getirme + tazminat
Aidat ödememe	İcra takibi, haciz, gecikme faizi
Diğer malikleri rahatsız etme	İhtar → dava → müdahalenin men'i
Zorunlu sigorta yaptırmama	Yönetici şahsen sorumlu olur
Genel kurul kararına uymama	İcra yoluyla uygulatma

❓ Sıkça Sorulan 20 Soru

1. Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?: Kat mülkiyeti tamamlanmış yapılarda, kat irtifakı ise inşaat aşamasındaki yapılarda kurulur. İskan alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir.
2. Apartman yöneticisi kat maliki olmak zorunda mı?: Hayır. Yönetici kat maliki olmak zorunda değildir. Dışarıdan profesyonel bir kişi veya yönetim firması da yönetici olarak atanabilir.
3. Genel kurulda oy hakkı nasıl belirlenir?: Her kat malikinin arsa payı oranında oy hakkı vardır. Birden fazla daire sahibi olan kişi, toplam arsa payı kadar oy kullanır.
4. Aidat miktarını kim belirler?: Yönetici bütçe taslağı hazırlar, genel kurul onaylar. Yönetim planında farklı bir usul belirlenebilir.
5. Kiracı aidattan sorumlu mudur?: Kiracı, kira sözleşmesi gereği aidatı ödemekle yükümlü olabilir ancak KMK'ya göre asıl sorumlu kat malikidir. Aidat ödenmezse icra takibi kat malikine yapılır.
6. Genel kurul toplantısı kaç kişiyle yapılır?: İlk toplantıda kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanlarla yetinilir.
7. Yönetici aidat ödemeyen hakkında ne yapabilir?: İhtarname gönderir, ödeme yapılmazsa icra takibi başlatır. Mersin Yönetim olarak bu süreci avukatlarımız ücretsiz yürütür.
8. Ortak alana eşya koymak yasak mı?: Evet. Merdiven boşluğu, yangın merdiveni, koridor gibi ortak alanlara eşya konulamaz. Yangın güvenliği ve tahliye açısından yasaktır.
9. Apartmanda evcil hayvan beslemek yasaklanabilir mi?: Yönetim planına hüküm konulabilir. Ancak tüm kat maliklerinin onayı gerekir.
10. Dairemi Airbnb olarak kiraya verebilir miyim?: 2026 değişikliğiyle, kısa dönem kiralama için tüm kat maliklerinin oybirliği şartı getirildi. Tek bir malik bile izin vermezse yapamazsınız.
11. Deprem güçlendirme kararı nasıl alınır?: 6 Şubat sonrası geçici düzenlemeyle salt çoğunluk yeterlidir. Karar alındıktan sonra tüm malikler güçlendirme giderlerine katılmak zorundadır.
12. Yönetici ne kadar maaş alır?: Genel kurul belirler. Yönetim planında yazmazsa, KMK'ya göre hakim tarafından belirlenir.
13. Apartmanın tamamı sigortalanmak zorunda mı?: Evet, KMK madde 22 gereği apartmanın tamamı yangın, deprem gibi risklere karşı sigortalanmalıdır. Yönetici bunu yaptırmakla yükümlüdür.
14. Genel kurul kararını beğenmezsem ne yapabilirim?: Karar tarihinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne iptal davası açabilirsiniz. Bu süre hak düşürücüdür — kaçırırsanız itiraz hakkınız sona erer.
15. Ortak alanlara güvenlik kamerası takılabilir mi?: Genel kurul kararıyla mümkündür. KVKK kapsamında kamera kayıtlarının güvenliği ve bildirim yükümlülüğü vardır.
16. Apartman defterleri nelerdir?: Karar defteri (genel kurul kararları) ve işletme defteri (gelir-gider kayıtları). Her ikisi de noter onaylı olmalıdır.
17. Yönetici apartman parasını kendi hesabında tutabilir mi?: Hayır. Apartman adına müstakil bir banka hesabı açılmalıdır. Tüm gelir-gider bu hesaptan takip edilir.
18. Çatı katındaki daire çatı akmasından tek başına sorumlu mudur?: Hayır. Çatı ortak alandır. Onarım giderine arsa payı oranında tüm kat malikleri katılır.
19. Teras kat kullanım hakkı kime aittir?: Teras ortak alandır. Sadece tapuda "teras kullanım hakkı" belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilmişse o bölüm sahibi kullanabilir.
20. Profesyonel yönetime geçmek için genel kurul kararı şart mı?: Evet. Kat malikleri kurulunda salt çoğunlukla karar alınması gerekir. Mersin Yönetim olarak genel kurul sürecinizi baştan sona organize ediyoruz.