Apartman ve Site Yöneticileri İçin Mevzuat Takibi Rehberi

Mevzuat Takibi Neden Yöneticinin Asıl İşi

Apartman yöneticisi deyince akla önce para toplamak, sonra da bozuk asansörü yaptırmak gelir. Gerçek şu: yöneticinin asıl işi kanunun ne dediğini bilmek ve ona uygun hareket etmek. Aidat toplamayı herkes yapar, ama kat malikleri kurulunu usulüne uygun toplamayı, karar defterini doğru tutmayı, kapıcıyı SGK’ya süresi içinde bildirmeyi ancak mevzuatı takip eden yönetici yapar.

Mersin’de sık karşılaştığımız bir örnek var. Mezitli’de bir site, yıllarca aynı yöneticiyle gitti. Yönetici işini seviyor, aidatları topluyor, ortak alanları temizletiyor. Ama asansör periyodik kontrol süresini kaçırınca bir anda hem belediye cezası hem de kat maliklerinin güven kaybıyla karşılaştı. Kimse ona “mevzuatı takip et” dememişti. İşte bu yüzden mevzuat takibi, yöneticinin lüksü değil, işin ta kendisidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Neden Sık Sık Değişiyor

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 1965’ten beri yürürlükte. Üzerinden 60 yıldan fazla geçti ama kanun hâlâ apartman hayatının temelini oluşturuyor. Peki bu kadar eski bir kanun neden hâlâ değişiyor? Çünkü apartman hayatı değişiyor. Eskiden olmayan ortak alanlar, elektrikli araç şarj üniteleri, güvenlik kameraları ve site yönetim yazılımları artık günlük hayatın parçası. Kanun da bunlara ayak uyduruyor.

Son yıllarda öne çıkan başlıkları şöyle sıralayabiliriz: ortak alanlarda araç şarj ünitesi kurulumunda karar nisabı, kat malikleri kurulunun toplantı usulü, aidat borçlarının takibi, dış cephe ve çatı gibi ortak yerlerde yapılacak işlerde oy oranları. Bunların her biri yöneticinin günlük kararlarını doğrudan etkiliyor.

Yöneticiyi En Çok İlgilendiren KMK Maddeleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tamamını ezberlemek gerekmiyor. Ama aşağıdaki maddeleri bilmeyen yönetici, işin temelini kaçırıyor. Bu tabloyu yönetici odasına asmak bile iş yapar.

KMK m.19: Ortak Gideri ve Avansı Doğru Bölüştürün

KMK m.19, ortak giderlerin arsa payı oranında paylaşılacağını söyler. Yani 100 metrekare arsa payı olanla 200 metrekare arsa payı olan aynı aidatı ödemez. Kat malikleri kurulu bu kuralı değiştirebilir, ama değişiklik için oy nisabı gerekir. Yönetici, işletme projesini bu paylaşıma göre hazırlayıp kat maliklerine sunar.

Burada en sık düşülen hata, “herkes eşit ödesin” yaklaşımıdır. Kurul bunu kararlaştırmadıysa eşit aidat uygulayamazsınız. Arsa payına göre bölüştürmek zorundasınız. Aksi halde itiraz eden kat maliki mahkemede haklı çıkar, topladığınız aidatları geri ödemek zorunda kalırsınız.

KMK m.20: Aidat Borcu ve Gecikme Tazminatı

KMK m.20, aidatını ödemeyen kat malikine aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulayabileceğinizi düzenler. Bu, yöneticinin elindeki en güçlü araçlardan biridir. Ödemeyen komşuya “yüzde beş tazminat işler” demek, çoğu zaman icraya gitmekten daha hızlı sonuç verir.

Ama tazminatı uygulamak için birkaç şart var. Önce aidat borcunu belgelendirin, sonra yazılı ihtar çekin. İhtarsız tazminat isteyemezsiniz. Mersin’de birçok yönetici sözlü uyarıyla yetinip hakkını kaybediyor. Kural basit: yazılı olmayan hiçbir uyarı, hukuken uyarı sayılmaz.

KMK m.34-40: Yönetici Atanması ve Görevleri

Yönetici, kat malikleri kurulunun çoğunluğuyla seçilir. Apartmanın yöneticisi yoksa veya kurul yönetici seçemiyorsa, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurup kayyum atanmasını isteyebilir. Bu, “yöneticisiz apartman” sorununu çözen önemli bir yoldur.

Seçilen yöneticinin görevlerini KMK m.35 sayar. Başta işletme projesi hazırlamak, karar defteri tutmak, ortak giderleri toplamak ve ortak yerleri yönetmek gelir. Yönetici bu görevleri aksatırsa kat malikleri tazminat davası açabilir. Yöneticilik, “başkanlık koltuğu” değil, ciddi bir hukuki sorumluluktur.

SGK Mevzuatı: Kapıcı ve Çalışan Bildirimi

Apartmanda kapıcı, kaloriferci veya güvenlik görevlisi çalıştırıyorsanız SGK’ya bildirim yapmak zorundasınız. Bildirimi yapmazsanız hem idari para cezası hem de gecikme faizi ödersiniz. İş kazası olursa, bildirimsiz çalışanın tüm tazminatı yöneticiye ve kat maliklerine yüklenir.

Kapıcı konutlarında ayrı bir durum var. KMK, kapıcıya tahsis edilen konutun durumunu belirler. Kapıcı işten çıkarsa konutu tahliye etmesi gerekir. Bu konuda yöneticinin elini güçlendiren düzenlemeler mevcut, ama süreci doğru yönetmek şart.

Belediye Yönetmelikleri: Apartman Ne Zaman Muhatap Olur

Apartmanlar yalnızca KMK’ya değil, belediyenin yönetmeliklerine de tabi. Asansör periyodik kontrolü, yangın güvenliği, çevre temizliği ve haşere ilaçlaması gibi konularda Mersin Büyükşehir Belediyesi ile ilçe belediyelerinin düzenlemeleri devreye girer. Yönetici bunları tek tek ezberlemek zorunda değil, ama hangi konuda hangi kurumun yetkili olduğunu bilmeli.

Bir örnek verelim: asansörün yıllık kontrolünü yaptırmazsanız ceza yazar. Yangın merdiveni kilitliyse ceza yazar. Ortak alandaki çöpler düzenli toplanmıyorsa yine ceza gelir. Bunların her biri ayrı yönetmelikte, ayrı maddede duruyor. Mevzuat takibi, işte bu dağınık kuralları tek bir takvimde toplamaktır.

Yöneticinin Kendi Mevzuat Takip Sistemi

Mevzuat takibi için avukat olmaya gerek yok. Küçük bir sistem kurmak yeterli. İşte her yöneticiye önerdiğimiz düzen:

• Yıllık yasal takvim tutun: asansör kontrolü, yangın tüpü, SGK bildirimleri, kurul toplantısı tarihleri.
• Karar defterini her toplantıdan sonra aynı hafta yazın, sonraya bırakmayın.
• Resmî Gazete’de çıkan KMK ve yönetmelik değişikliklerini ayda bir gözden geçirin.
• SGK ve belediye cezalarını takip edin, itiraz sürelerini kaçırmayın.
• Şüpheye düştüğünüz her konuda yazılı görüş alın, sözlü tavsiyeyle iş yapmayın.

Bu listeyi bir kez kurduktan sonra işin yarısı biter. Geri kalanı düzenli kontrol alışkanlığıdır.

Sık Yapılan Mevzuat Hataları

Yıllardır gördüğümüz hataları sıralayalım. Bunların çoğu bilgi eksikliğinden değil, “bir şey olmaz” demekten kaynaklanıyor.

• Karar defterini sonradan doldurmak. Toplantıdan üç ay sonra yazılan karar, itirazda geçersiz sayılır.
• Kapıcıyı SGK’ya bildirmemek. “Aman komşu, aramızda kalır” demek en pahalı hatadır.
• Asansör kontrolünü ertelemek. Kırmızı etiketli asansörü çalıştırmak suçtur.
• Aidatı arsa payına göre değil, eşit bölüştürmek. Kurul kararı olmadan bu işi yapamazsınız.
• İhtarsız gecikme tazminatı istemek. Yazılı ihtar yoksa tazminat da yok.
• Belediye cezalarına itiraz süresini kaçırmak. Süresinde itiraz etmezseniz ceza kesinleşir.

Mevzuat Takibiyle İlgili Sık Sorulanlar

S: Mevzuat takibi için avukat şart mı?

Hayır. Günlük işler için düzenli takip ve takvim yeterli. Ancak dava aşamasına gelen işlerde mutlaka bir avukatla çalışın.

S: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki değişiklikleri nereden takip edebilirim?

Resmî Gazete en güvenilir kaynaktır. Ayrıca meslek odaları ve site yönetim şirketlerinin bültenleri düzenli özet sunar.

S: Aidat ödemeyen kat malikine ne yapabilirim?

Önce yazılı ihtar çekin, sonra aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulayın. Yine ödemezse icra takibi başlatın.

S: Kapıcıyı SGK’ya bildirmezsem ceza ne kadar?

Bildirim yapılmazsa asgari ücretin katları kadar idari para cezası ve gecikme faizi ödersiniz. Rakam hızla büyür.

S: Yönetici yoksa apartman ne yapar?

Kat malikleri kurulu yönetici seçemiyorsa, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden kayyum atanmasını isteyebilir.

S: Asansör kontrolü hangi yönetmeliğe tabi?

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği’ne tabidir. Yılda en az bir kez A tipi muayene kuruluşuna kontrol ettirin.

S: İşletme projesi nedir, ne zaman hazırlanır?

Bir yıllık tahmini gelir gider planıdır. Her yılın başında hazırlayıp kat maliklerine sunarsınız.

S: Karar defterini notere tasdik ettirmek zorunlu mu?

Zorunlu değil ama itiraz durumunda delil gücü artar. Düzenli tutulan defter, noter tasdiksiz de geçerli sayılır.

S: Belediye cezalarına itiraz edebilir miyim?

Edebilirsiniz. Cezanın tebliğinden itibaren süresi içinde ilgili idareye veya mahkemeye başvurmanız gerekir.

S: Mevzuat takibini Mersin Yönetim nasıl yapıyor?

Her apartman için yasal takvim çıkarıyoruz, değişiklikleri düzenli tarıyoruz, SGK ve belediye işlerini sizin adınıza yürütüyoruz.