Mersin Yönetim Yönetim Kurulu: 20 Yıllık Tecrübenin Başındaki Ekip
Bir apartmanın ya da sitenin kaderini çoğu zaman başındaki insanlar belirler. Yönetici iyi iş çıkarırsa aidatlar düzenli toplanır, ortak alanlar bakımlı kalır, komşular huzurlu olur. Bizde bu sorumluluğun en tepesinde yönetim kurulu durur. Bu sayfada kurucu ortaklarımızı, kurulun görevlerini, nasıl karar aldığımızı ve nereye gittiğimizi anlatıyoruz.
Kurucu Ortaklar: 20 Yılın Arkasındaki İki İsim
İşimizin başında iki kurucu ortak var. Biri işin teknik ve saha tarafından geliyor: yıllarca Mersin'de bina yapım, tesisat ve asansör işlerinin içinde çalıştı. Bir apartmanda neyin ne zaman arıza vereceğini daha sokağa girmeden tahmin eder. Diğeri muhasebe ve hukuk tarafından geliyor: aidat takibi, bütçe planı, icra süreci ve kat mülkiyeti hukuku onun alanı. Bu iki bakış açısı aynı masada birleşince apartman yönetimi bir kişinin insafına değil, gerçek bir ekip işine dönüştü.
2006 yılında Mezitli'de sadece üç apartmanla yola çıktık. O günden bugüne aynı ilkeyle çalışıyoruz: apartmanın parası kendi hesabında durur, her kuruşun kaydı tutulur, yapılan her iş rapora bağlanır. 20 yılda 500'den fazla apartman ve siteye hizmet verdik. Kurucular hâlâ sahada; köşede oturmuyor, apartmanları tek tek geziyor. Bu yüzden işin nabzını hep elimizde tutuyoruz.
Yönetim Kurulu Ne İş Yapar?
Yönetim kurulu bizim için tabelada duran bir unvan değil, işin gerçekten döndüğü yerdir. Sahadaki arkadaşların çözemediği bir sorun, günün sonunda bu masada çözülür. Kurulun dört temel görevi var: strateji, kalite kontrol, sözleşme denetimi ve müşteri memnuniyeti. Her birinin apartmanınıza nasıl yansıdığını şu tabloda topladık.
| Görev | Ne Demek? | Size Yansıması |
|---|---|---|
| Strateji | Her apartmana ayrı yol haritası çizeriz | Plansız ve sürpriz masraf çıkmaz |
| Kalite kontrol | Sahadaki işleri düzenli denetleriz | Ortak alanlar hep bakımlı kalır |
| Sözleşme denetimi | Her sözleşmeyi okur, şartları takip ederiz | Sürpriz madde ve fahiş fiyat olmaz |
| Müşteri memnuniyeti | Şikâyetleri dinler, köküne ineriz | Sorun büyümeden çözülür |
Strateji: Her Apartmana Ayrı Yol Haritası
İki apartman birbirine benzemez. On daireli eski bir apartmanın ihtiyacı ile 200 daireli bir sitenin ihtiyacı aynı olamaz. Yönetim kurulu her yeni apartmana başlarken önce durumu çıkarır: borçlar ne, sözleşmeler hangi durumda, asansör ve tesisat ne halde. Sonra üç, altı ve on iki aylık bir yol haritası çizer. Bu haritada ne zaman ne yapılacağı ve kaça mal olacağı açıkça yazar.
Bu yaklaşımın en büyük kazancı şu: kat malikleri yıl ortasında "bu masraf nereden çıktı" diye şaşırmaz. Mezitli'de bir sitede asansörün motoru için iki yıl sonra gerekecek değişimi bugünden bütçeye yazdık. O site şimdi masrafı taksit taksit biriktiriyor, günü geldiğinde tek kuruş borca girmeyecek.
Kalite Kontrol: İşi Yukarıdan Aşağı Denetlemek
Kaliteyi sadece vaat etmeyiz, ölçeriz. Yönetim kurulu her ay yönettiğimiz apartmanlardan birkaçını habersizce ziyaret eder. Temizlik mi bakacak, asansör bakımı zamanında mı yapılmış, kapıcının mesaisi mi doğru, hepsine tek tek bakar. Bir aksaklık görürse saha ekibiyle aynı gün konuşur, çözüm için süre koyar.
Bir örnek vereyim. Yenişehir'de bir sitenin merdiven aydınlatması aylarca yanmıyordu. Sakinler şikâyet etmekten vazgeçmiş, karanlıkta çıkmaya alışmıştı. Yönetim kurulumuzun bir ziyareti yetti; sorun üç günde çözüldü. İşin püf noktası şu: denetimi birilerinin şikâyet etmesine bırakmıyoruz, kendimiz arıyoruz.
Sözleşme Denetimi: Kurumsal Güvence ile El Ele
Sözleşmeyi imzalayıp dosyaya kaldırmayız. Yönetim kurulu yaptığımız her sözleşmeyi baştan sona okur: asansör firmasıyla, temizlik şirketiyle, güvenlik firmasıyla. Şartlara uyuluyor mu, fiyat piyasayla uyumlu mu, takip eder. Firma sözünü tutmazsa önce uyarırız, düzelmezse yollarımızı ayırırız.
Bu denetimin sözleşme ve raporlama tarafını ayrıntılı olarak Kurumsal Güvence sayfamızda anlattık. Orada güvencenin kağıt üstündeki tarafını, burada işin başındaki insanları görüyorsunuz. İkisi birbirini tamamlar: sözleşme kuralları koyar, yönetim kurulu da o kuralların yaşamasını sağlar.
Müşteri Memnuniyeti: Memnun Olmayan Kat Maliki Bırakmayız
Şikâyet bizim için baş belası değil, erken uyarı sistemidir. Bir kat maliki aidatına itiraz ettiyse, bir yönetici ortak alanı beğenmediyse, yönetim kurulu o şikâyetin köküne iner. Çoğu zaman sorun yüzeyde değil derindedir: yanlış işlenmiş bir tahsilat, yanlış anlaşılmış bir fatura, geciken bir bakım. Kurul her ay memnuniyet dosyalarını gözden geçirir ve her şikâyete bir sonuç bağlar.
Şunu da açık söyleyeyim: her sorunu bir günde çözemeyiz, çözeceğiz diye de yalan söylemeyiz. Ama her şikâyetin sahibine ne yaptığımızı ve ne zaman biteceğini bildiririz. Söz veririz, takibini de bırakmayız. İnsanlar sonuç kadar, kendilerini dinleyen biri olduğunu bilmekten de memnun olur.
Karar Alma Süreci: Nasıl Karar Veriyoruz?
Kararlarımız tek kişinin "ben böyle istedim" sözüyle değil, belli bir sırayla alınır. Önce sahadan bilgi gelir, sonra ilgili birim değerlendirir, en sonda yönetim kurulu karar verir. Büyük harcamalarda son söz her zaman kat maliklerinindir.
| Adım | Kim Yapar? | Süre |
|---|---|---|
| Durum tespiti | Saha ekibi | 1 gün içinde |
| Rapor hazırlama | İlgili birim (hukuk, mali işler, teknik) | 2-3 gün |
| Değerlendirme | Yönetim kurulu | Haftalık toplantıda |
| Onay | Kat malikleri (büyük harcamalarda) | Genel kurulda |
| Kayıt | Yönetim kurulu | Aynı gün tutanakla |
Bu sıra kulağa uzun gelebilir ama aslında işi hızlandırır. Herkes rolünü bildiği için aynı konu defalarca konuşulmaz, karar bir kez alınır ve kayda geçer. Aylar sonra "biz buna onay vermemiştik" tartışması çıkmaz.
Yönetim Kurulunun Yıllık Döngüsü
Yönetim kurulu yalnızca kriz çıktığında toplanmaz. Yıl boyunca belli bir düzen içinde çalışır. Bu düzen sayesinde küçük sorunlar büyümeden yakalanır, büyük kararlar son dakikaya bırakılmaz.
| Dönem | Ne Yapıyoruz? |
|---|---|
| Her hafta | İç toplantı: sahadan gelen konuları değerlendiririz |
| Her ay | Apartman ziyaretleri ve müşteri memnuniyeti dosyaları |
| Her çeyrek | Bütçe karşılaştırması ve sapma analizi |
| Her yıl | Genel kurul hazırlığı ve yıllık denetim raporu |
| Sürekli | KMK ve belediye mevzuatındaki değişiklikleri takip ederiz |
Vizyon: Nereye Gidiyoruz?
20 yıldır aynı işi yapıyoruz ama aynı şekilde yapmıyoruz. Vizyonumuz Mersin'in en güvenilir apartman ve site yönetim firması olmak. Bunun için online portalı, mobil takibi ve şeffaf raporlamayı her geçen yıl biraz daha ileri taşıyoruz.
Ama özü değiştirmiyoruz: işin başında insan var, hep de insan kalacak. Teknoloji bize hız kazandırır, güveni ise ekibimiz kurar. Bir apartman sakinine aidatının nereye gittiğini anlatan şey portalın güzel görünmesi değil, telefonun ucunda o soruyu sabırla cevaplayan birinin olmasıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
- Yönetim kurulunda kimler var?
- İki kurucu ortak ve departman yöneticileri. 20 yıllık saha tecrübesi olan bu ekip, stratejiyi masaya koyar ve işi yukarıdan aşağı denetler.
- Kurucu ortaklar sahada mı çalışıyor?
- Evet. Kurucularımız masa başında oturmaz, apartmanları düzenli gezer. İşin nabzını sahada tutar, sorunları yerinde görür.
- Yönetim kuruluna nasıl ulaşırım?
- Telefonumuz ve WhatsApp hattımız 7/24 açık. Bir sorunuz ya da şikâyetiniz varsa doğrudan bize ulaşır, aynı hafta içinde sonuç alırsınız.
- Kararları tek kişi mi alıyor?
- Hayır. Kararlar saha, ilgili birim ve yönetim kurulu sırasıyla alınır. Büyük harcamalarda son söz kat maliklerinindir.
- Yönetim kurulu ne sıklıkla toplanır?
- Haftalık iç toplantı, aylık apartman ziyaretleri ve yıllık genel kurul düzeni içinde çalışırız. Kriz varsa aynı gün toplanırız.
- Bir şikâyetim var, kime ileteyim?
- Telefon veya WhatsApp üzerinden bize iletin. Yönetim kurulu her şikâyetin köküne iner ve size ne yaptığını bildirir.
- Yönetim kurulu sözleşmeleri nasıl denetler?
- Her sözleşmeyi baştan sona okur, fiyat ve şartları piyasayla karşılaştırır. Ayrıntılı bilgi için Kurumsal Güvence sayfamıza bakabilirsiniz.
- Yönetim kurulu ile saha ekibi arasındaki fark ne?
- Saha ekibi günlük işleri yürütür: temizlik, bakım, tahsilat. Yönetim kurulu ise stratejiyi çizer ve bu işlerin doğru yürüdüğünü denetler.
- Hangi bölgelerde çalışıyorsunuz?
- Mezitli merkez olmak üzere Mersin genelinde. Yenişehir, Toroslar, Akdeniz ve Erdemli'de aktif apartmanlarımız var.
Neden Mersin Yönetim?
Apartman yönetiminde güven, sözleşmeyle değil, o sözleşmenin arkasında duran insanlarla kurulur. Bizde işin başında 20 yıldır bu sektörde çalışan, Mersin'i mahalle mahalle bilen bir ekip var. Kurumsal güvencenin nasıl işlediğini merak ediyorsanız Kurumsal Güvence sayfamıza, ekibin başındaki insanları tanımak istiyorsanız buradasınız.