Apartman Genel Kurulu ve Yönetim
KMK'nın 27-40. maddeleri apartman yönetiminin omurgasını oluşturur. Genel kuruldan yönetici seçimine, karar defterinden denetime kadar tüm yönetim süreçlerini adım adım anlatıyoruz.
Genel Kurul (Kat Malikleri Kurulu) Nedir?
Genel kurul, apartmanın en üst karar organıdır. Tüm kat maliklerinin katılımıyla toplanır ve apartmanın geleceğine ilişkin bağlayıcı kararlar alır. Genel kurul kararları, toplantıya katılmayan veya karşı oy kullanan kat maliklerini de bağlar — iptal davası açılmadığı sürece.
| Özellik | Detay |
|---|---|
| Toplanma sıklığı | Yılda en az 1 kez (olağan), gerektiğinde olağanüstü |
| Çağrı yetkisi | Yönetici veya denetçi. Yönetici çağırmazsa kat malikleri |
| Çağrı süresi | En az 15 gün önceden |
| Çağrı usulü | Noter veya taahhütlü mektup (2026: WhatsApp geçersiz) |
| Karar yeter sayısı | Hem sayı hem arsa payı çoğunluğu |
Toplantı Çağrısı ve Yeter Sayı (Madde 29-30)
Birinci toplantı: Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile toplanır. İkinci toplantı: İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanlarla yetinilir — çoğunluk aranmaz.
Özel Kararlar İçin Nitelikli Çoğunluk
| Karar Türü | Gerekli Oy |
|---|---|
| Ortak yerde yenilik/tadilat | 4/5 çoğunluk |
| Yönetim planı değişikliği | 4/5 çoğunluk |
| Deprem güçlendirme | Salt çoğunluk (geçici düzenleme) |
| Kısa dönem kiralama izni | Oybirliği (tüm malikler) |
Karar Alma ve İptal Davası (Madde 32-33)
Genel kurul kararları, karar defterine yazılır ve katılanlar tarafından imzalanır. Karara katılmayan veya toplantıda bulunmayan malik, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne iptal davası açabilir. Bu süre hak düşürücüdür — kaçırılırsa itiraz hakkı sonsuza dek kaybedilir.
Yönetici Seçimi ve Görevleri (Madde 34-40)
Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Kat maliki olma şartı yoktur — profesyonel yönetim firması da yönetici olabilir. Yönetici, apartmanın günlük işleyişinden sorumludur ve genel kurula karşı hesap verir.
Yöneticinin 10 Temel Görevi
- Genel kurul kararlarını uygulamak
- Aidat ve avansları toplamak, ödemeyenler hakkında icra takibi
- Apartman defterlerini tutmak (karar defteri + işletme defteri)
- Ortak alanların bakım, onarım ve temizliğini yapmak
- Kapıcı, bahçıvan, güvenlik gibi personeli yönetmek
- Apartman adına müstakil banka hesabı açmak ve yönetmek
- Zorunlu sigortaları (bina, deprem) yaptırmak
- Yıllık tahmini bütçe ve kesin hesap raporu hazırlamak
- Genel kurulu toplantıya çağırmak
- Acil durumlarda (su baskını, yangın) derhal müdahale etmek
Yönetim Planı (Madde 28)
Yönetim planı, apartmanın anayasasıdır. Tüm kat maliklerini bağlar. Aidat toplama usulü, ortak alan kuralları, yönetici yetkileri gibi konuları düzenler. Değişiklik için 4/5 çoğunluk şarttır. Yönetim planı olmayan apartmanlarda KMK'nın genel hükümleri uygulanır. Yönetim planı, tapuya şerh edilirse yeni malikleri de bağlar.
Denetim ve Hesap Verme (Madde 41)
Kat malikleri, yöneticinin hesap ve işlemlerini her zaman denetleyebilir. Genel kurul, denetim için bir denetçi seçebilir. Yönetici, her yıl genel kurula yıllık hesap raporu sunar. Genel kurul bu raporu onaylarsa yönetici ibra edilmiş (aklanmış) olur.