🏠 KMK MADDE 4-20
Apartman Ortak Alanları ve Aidat Yönetimi
Ortak alanlar apartmanın ortak mülkiyetidir. Kimse tek başına tasarruf edemez. Aidat ise bu ortak alanların bakımı ve apartmanın işletilmesi için zorunludur. KMK madde 4-20 kapsamında tüm detayları anlatıyoruz.
Ortak Yerler: Neresi Ortak, Neresi Değil?
KMK Madde 4 ortak yerleri sayar. Aksi yönetim planında belirtilmedikçe şunlar ortak yerdir:
🏗️ Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem
🏠 Çatı, teras, bacalar
🪜 Merdivenler, sahanlıklar
🛗 Asansör boşluğu ve tesisatı
🚪 Giriş holü, koridorlar
🌳 Bahçe, avlu, otopark
🏊 Havuz, spor alanı
🛡️ Sığınak, yangın merdiveni
🔧 Kazan dairesi, su deposu
🏠 Kapıcı dairesi
📡 Ortak anten, uydu
🚿 Kanalizasyon, yağmur inişi
Ortak Alan Kullanım Kuralları
| Ortak Alan | Yasak | Serbest |
|---|---|---|
| Merdiven boşluğu | Eşya, bisiklet, ayakkabılık | Sadece geçiş |
| Bahçe | İzinsiz ekim, yapı, barbekü | Ortak kullanım |
| Otopark | Başkasının yerine park | Kendi yeriniz |
| Çatı | Çıkış, eşya depolama | Sadece bakım amaçlı |
| Sığınak | Özel eşya deposu | Sadece acil durum |
Ortak Alanda Tadilat ve Yenilik
Dış cephe mantolama, çatı onarımı, asansör yenileme, bahçe düzenlemesi, güvenlik kamerası takılması gibi işlemler için genel kurul kararı şarttır. Acil durumlarda (su baskını, çatı çökmesi) yönetici tek başına müdahale edebilir, ancak sonradan genel kurul onayı alması gerekir.
Aidat Hesaplama Rehberi
Aidat iki farklı esasa göre hesaplanır: eşit (daire başı) ve arsa payı oranında.
| Esas | Hangi Giderler? | Hesaplama |
|---|---|---|
| Eşit (daire başı) | Kapıcı maaşı, SGK, temizlik malzemesi, ortak elektrik | Toplam ÷ daire sayısı |
| Arsa payı oranında | Asansör, ısınma (merkezi), çatı onarımı, sigorta | Toplam × arsa payı % |
Örnek: 10 Daireli Apartman
| Kapıcı maaşı + SGK | 15.000₺ | ÷ 10 = 1.500₺/daire |
| Asansör bakımı | 2.000₺ | %12 arsa payı = 240₺ |
| Ortak elektrik + su | 3.000₺ | ÷ 10 = 300₺/daire |
| Bina sigortası (yıllık/12) | 500₺ | %12 = 60₺ |
| TOPLAM AYLIK AİDAT | 2.100₺ (ortalama daire) | |
Aidat İcra Takibi: Adım Adım
- Borç bildirimi: Yönetici, ödenmeyen aidatlar için kat malikine yazılı bildirim gönderir.
- Noter ihtarnamesi: 30 gün içinde ödeme yapılmazsa noterden ihtarname çekilir.
- İcra takibi: İhtarnameye rağmen ödeme yoksa, apartman yönetimi adına ilamsız icra takibi başlatılır.
- İtiraz süresi: Borçlu 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir.
- Haciz: Kesinleşen takip sonrası borçlunun mal varlığına haciz uygulanabilir.