Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16-25. maddeleri, kat maliklerinin apartman içindeki haklarını, görevlerini ve sınırlarını belirler. Bu kapsamlı rehberde her bir maddeyi örneklerle açıklıyoruz.
Haklarınız: Kat Maliki Olarak Neler Yapabilirsiniz?
Temel Haklar Tablosu (Madde 16)
| Hak | Kapsam | Sınır |
|---|---|---|
| Kullanma hakkı | Daireyi dilediği amaçla kullanma | Yönetim planına aykırı olmamak şartıyla |
| Yararlanma hakkı | Daireden gelir elde etme (kira) | Kısa dönem kiralama için oybirliği şart |
| Tasarruf hakkı | Daireyi satma, bağışlama, ipotek | Sınırsız — mülkiyet hakkının özü |
| Ortak alan kullanımı | Bahçe, merdiven, asansör vb. | Diğer malikleri rahatsız etmemek şartı |
| Genel kurula katılım | Toplantıya katılma ve oy kullanma | Arsa payı oranında oy hakkı |
| Denetim hakkı | Yöneticinin hesap ve işlemlerini denetleme | Her zaman, sınırsız |
Kullanım Sınırları: Neleri Yapamazsınız?
KMK Madde 18 — en sık ihlal edilen maddedir:
"Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür."
En Sık İhlal Edilen Komşuluk Kuralları
- Yüksek ses/gürültü: Özellikle 22:00-07:00 arası sessizlik kuralı. Yönetim planıyla daha sıkı kurallar getirilebilir.
- Kötü koku: Sigara dumanı, yemek kokusunun ortak alanlara yayılması.
- Merdiven boşluğuna eşya: Yangın güvenliğini tehlikeye atar, tahliye engelidir. Hukuka aykırıdır.
- Balkon kullanımı: Halı, kilim silkelemek; çiçek sularken alt kata su akıtmak.
- Tadilat saatleri: Genelde 08:00-18:00 arası, hafta sonu ve tatil günleri yasak.
- Araç parkı: Ortak otopark alanını işgal etmek, başkasının park yerine park etmek.
En Önemli Yükümlülük: Aidat (Madde 20)
Aidat, kat malikliğinin en temel yükümlülüğüdür. Ödenmemesi halinde ciddi hukuki sonuçlar doğurur.
| Aidat Kalemi | Paylaşım Esası | Örnek |
|---|---|---|
| Kapıcı/görevli maaşı, SGK | Eşit (daire başı) | 10 daire × 500₺ = 5.000₺ |
| Ortak elektrik, su | Eşit veya kullanıma göre | Sayaç varsa kullanıma göre |
| Asansör bakımı | Arsa payı oranında | %12 arsa payı = %12 öder |
| Çatı, dış cephe onarımı | Arsa payı oranında | Büyük daire daha fazla |
| Bina zorunlu sigortası | Arsa payı oranında | Yıllık tek sefer |
Zorunlu Sigorta (Madde 22)
Apartmanın tamamı yangın, deprem, sel gibi risklere karşı sigortalanmak zorundadır. Bu sigortayı yaptırmak yöneticinin görevidir. Yaptırmazsa doğacak zarardan şahsen sorumlu olur. Sigorta bedeli ortak gider olarak tüm kat maliklerinden arsa payı oranında tahsil edilir.
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) ayrıdır — her kat maliki kendi dairesi için ayrıca yaptırmalıdır.
Kiracılar ve Kat Malikleri
Kiracı, kat maliki değildir. KMK'dan doğan hak ve yükümlülüklerin asıl muhatabı kat malikidir. Ancak kiracı, kira sözleşmesi gereği aidat ve ortak giderleri ödemekle yükümlü olabilir. Ödemezse apartman yönetimi icra takibini kat malikine yapar, kiracıya değil. Kat maliki ödedikten sonra kiracıya rücu edebilir.
Hak İhlali Durumunda Ne Yapmalısınız?
- Yazılı başvuru: Apartman yöneticisine durumu yazılı olarak bildirin.
- Genel kurul gündemi: Sorunu genel kurul gündemine aldırın, karar çıkartın.
- Noter ihtarı: Yönetici veya doğrudan siz, ihlal yapan komşuya noterden ihtar gönderin.
- Sulh Hukuk Mahkemesi: İhlal devam ederse müdahalenin men'i ve tazminat davası açın.
- Profesyonel destek: Mersin Yönetim olarak tüm bu süreci avukatlarımızla yürütüyoruz.
Sıkça Sorulan 15 Soru
- Kiracım aidat ödemiyor, ben mi sorumluyum?
- KMK'ya göre evet, asıl sorumlu kat malikisiniz. Siz ödeyin, sonra kiracıdan tahsil edin.
- Dairemi istediğim gibi tadilat yapabilir miyim?
- İç tadilat serbesttir. Ancak taşıyıcı kolon/kirişe müdahale yasaktır. Dış cephe (pencere, balkon kapatma) için genel kurul izni gerekir.
- Balkonumu kapatabilir miyim?
- Tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Sadece sizin isteğiniz yeterli değildir.
- Komşumun köpeği sürekli havlıyor, ne yapabilirim?
- Önce sözlü uyarı, sonra yöneticiye yazılı başvuru. Çözülmezse müdahalenin men'i davası.
- Aidat artışına itiraz edebilir miyim?
- Genel kurulda karşı oy kullanabilir, karar çıkarsa 1 ay içinde iptal davası açabilirsiniz.