Kat Mülkiyeti Kanunu Genel Hükümler: Madde 1, 2 ve 3
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilk üç maddesi, kanunun temelini oluşturur. Amaç, kapsam, tanımlar ve kat mülkiyetinin kuruluş şartlarını belirler. Bu maddeleri anlamadan kanunun geri kalanını doğru yorumlayamazsınız.
Madde 1: Kanunun Amacı ve Kapsamı
"Bu kanun, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümleri ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasını düzenler."
Kanunun amacı üç temel noktada toplanır:
- 1. Mülkiyet Düzeni Kurmak
- Bir binada birden fazla bağımsız bölüm olduğunda, her bölümün ayrı tapuya bağlanmasını ve bağımsız mülkiyet hakkı tesis edilmesini sağlar. Apartmandaki dairenizin tapusu, KMK sayesinde vardır.
- 2. Ortak Yaşam Kurallarını Belirlemek
- Aynı çatı altında yaşayan insanların hak ve yükümlülüklerini, ortak alan kullanımını, yönetim esaslarını düzenler.
- 3. Uyuşmazlık Çözüm Mekanizması Sağlamak
- Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıkların nasıl çözüleceğini, hangi mahkemeye başvurulacağını, hangi sürelerin geçerli olduğunu belirler.
Madde 2: Temel Tanımlar
Kanunun en kritik maddelerinden biridir. KMK'da geçen tüm teknik terimleri tanımlar. Bu tanımları bilmeden diğer maddeleri anlamak mümkün değildir.
| Terim | Yasal Tanım | Günlük Karşılığı |
|---|---|---|
| Ana Gayrimenkul | Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünü | Apartmanın tamamı, arsa dahil |
| Bağımsız Bölüm | Ayrı ayrı kullanılmaya elverişli bölümler | Daire, dükkan, depo |
| Arsa Payı | Bağımsız bölüme tahsis edilen arsa oranı | Dairenin arsadaki hissesi |
| Eklenti | Bağımsız bölümün kullanımına ayrılmış yer | Kömürlük, depo, otopark |
| Ortak Yer | Tüm kat maliklerinin ortak kullanımı | Merdiven, çatı, bahçe |
| Yönetim Planı | Apartmanın yönetim esaslarını belirleyen belge | Apartman anayasası |
Madde 3: Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kat mülkiyeti, tapu siciline tescil ile kurulur. Tescil için aranan şartlar:
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan): Belediye tarafından verilir. İskansız bina için kat mülkiyeti kurulamaz. Mersin'de özellikle eski apartmanlarda iskan sorunu yaygındır — imar barışı ile geçici çözüm sağlanmıştır.
- Mimari proje: Binanın onaylı mimari projesi ve bağımsız bölüm listesi
- Zemin tespit tutanağı: Tapu müdürlüğünce düzenlenir
- Yönetim planı: Tüm kat maliklerinin imzasını taşıyan yönetim planı
Kat İrtifakı vs Kat Mülkiyeti: Fark Tablosu
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Ne zaman kurulur? | İnşaat başlamadan/proje aşamasında | İnşaat tamamlanıp iskan alınınca |
| Tapuda ne yazar? | "Kat irtifakı" | "Kat mülkiyeti" |
| KMK uygulanır mı? | Kısmen (yönetim planı varsa) | Tam olarak |
| Genel kurul yapılır mı? | Genelde hayır | Evet, zorunlu |
Mersin'de Uygulama Örnekleri
Örnek 1: Yeni Bina
Mezitli'de 2023'te inşa edilen 24 daireli apartman. İskan alınmış, kat mülkiyeti kurulmuş, yönetim planı tapuya şerh edilmiş. Tüm KMK hükümleri eksiksiz uygulanır. Aidat tahsilatı, genel kurul, icra takibi sorunsuz.
Örnek 2: Eski Apartman
Yenişehir'de 1985 yapımı, 12 daireli apartman. İskan yok, kat mülkiyeti kurulmamış, hisseli tapu. KMK tam uygulanamaz. Aidat toplanamaz, genel kurul geçersiz olabilir. Çözüm: İmar Barışı veya Kat Mülkiyetine Geçiş davası.
Sıkça Sorulan 15 Soru
- 1. Kat mülkiyeti olmadan daire satın alınabilir mi?
- Evet, hisseli tapuyla alınabilir ancak risklidir. İskan ve kat mülkiyeti olmayan dairelerde hukuki koruma zayıftır. Satın almadan önce tapu kaydını mutlaka kontrol edin.
- 2. Apartmanımda kat mülkiyeti olup olmadığını nasıl öğrenirim?
- Tapu senedinize bakın. "Kat Mülkiyeti" yazıyorsa vardır. "Hisseli" veya "Elbirliği Mülkiyet" yazıyorsa yoktur. e-Devlet'ten de tapu kaydınızı sorgulayabilirsiniz.
- 3. Kat irtifakından kat mülkiyetine nasıl geçilir?
- İskan alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurarak cins değişikliği yapılır. Yönetim planı ve mimari proje güncellemesi gerekir.
- 4. İskansız apartmanda kat mülkiyeti kurulabilir mi?
- Hayır. İskan (yapı kullanma izin belgesi) zorunludur. İmar Barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa istisna olabilir.